八、假設(shè)開發(fā)法的含義：假設(shè)開發(fā)法，亦稱剩余法。這種方法是在評估待估土地價(jià)格時(shí)，將待估土地預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除其正常的 開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金及開發(fā)利潤，從而估算待估土地價(jià)格的一種方法。其基本公式為：地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-利潤-稅費(fèi)-租售費(fèi)用

九、建筑物及其分類(一）含義;建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。其中房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動(dòng)的場；構(gòu)筑物是相對房屋而言，是指人們通常不能直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的場。

（二）按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類：建筑物的承重結(jié)構(gòu)不同，決定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明顯的區(qū)別。1、建筑物按其結(jié)構(gòu)承重形式不同，可分為以下四種。1）鋼結(jié)構(gòu)；2）鋼盤混凝土結(jié)構(gòu)；3）混合結(jié)構(gòu)，一是磚混結(jié)構(gòu)；二是磚木結(jié)構(gòu)。2、按建筑物按使用功能劃分為兩大類，一類為工業(yè)用建筑物，是指工業(yè)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)資料使用的房屋、構(gòu)筑物；二類為民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。

十、建筑物評估的特性：（一）建筑物價(jià)值的內(nèi)涵復(fù)雜性的特點(diǎn)：建筑物作為與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，是不可以脫離土地而獨(dú)立存在的。

（二）建筑物評估時(shí)需考慮的因素：1、物理因素，這是建筑物價(jià)格的決定因素；2、環(huán)境優(yōu)劣的影響，外部環(huán)境條件優(yōu)劣是影響其價(jià)值的一個(gè)重要因素；3、經(jīng)濟(jì)地理因素，在我國政治經(jīng)濟(jì)文體發(fā)展極不平衡；4、新舊程度，土地不存在實(shí)體陳舊貶值問題，而建筑物會(huì)隨著建筑年代久遠(yuǎn)而陳舊；5、用途，某一具體建筑物的用途可能是單一的；6、產(chǎn)權(quán)，建筑物的產(chǎn)權(quán)形式可分為所有權(quán)、使用權(quán)和租用權(quán)；7、政策因素，國家經(jīng)濟(jì)政策每個(gè)時(shí)期都有一定的重點(diǎn)和方向；8、供需狀況，地產(chǎn)價(jià)值高低受市場供求關(guān)系的影響很大，供過于求時(shí)，價(jià)值會(huì)降低；供不應(yīng)求時(shí)價(jià)值會(huì)提高。9、其他因素，如住房制度改革、長期投資貸款利率變化等都直接影響建筑物價(jià)格。

（三）建筑物評估的原則：1、替代原則；2、最有效使用原則；3、供需原則；4、房地合一原則。

十一、建筑物評估的方法:(一)成本法。建筑物成本的構(gòu)成：1、建筑安裝工程費(fèi)，包括建筑工程和建安工程；2、前期費(fèi)用，一般包括：（1）規(guī)劃和可行性研究費(fèi)；（2）工程設(shè)計(jì)費(fèi)；（3）人防工程設(shè)計(jì)費(fèi)；（4）“三通一平”費(fèi)；（5）地上附屬物拆除費(fèi)；（6）工程標(biāo)的編制費(fèi)；（7）工程招投標(biāo)費(fèi)；（8）合同預(yù)審費(fèi)；（9）公正費(fèi)；（10）鑒證費(fèi)。3、其他費(fèi)用，包括企業(yè)管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、管理費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、人防費(fèi)、消防費(fèi)、經(jīng)常地建設(shè)費(fèi)等。4、間接費(fèi)用，主要包括應(yīng)分?jǐn)偟穆毠づ嘤?xùn)費(fèi)、聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)、總體設(shè)計(jì)費(fèi)等。5、合理利潤，是指為開發(fā)建設(shè)建筑物而應(yīng)獲得的平均利潤。6、資金成本，是根據(jù)額定工期、平均投入資金及適當(dāng)?shù)馁J款利率測算的建筑利息。7、稅金，是指在房屋開發(fā)建設(shè)過程中需交納的各種稅項(xiàng)。

（二）市場法:市場法評估應(yīng)具備的條件主要有：1、要有一定數(shù)量的正常交易的實(shí)例，通常交易實(shí)例不少于3個(gè)；2、選擇的交易實(shí)例與待估 房地產(chǎn)具有較好的可比性；3、交易時(shí)間與評估基準(zhǔn)日盡可能接近；4、交易應(yīng)具有透明性、公平性和有效性；5、交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)在土地出讓年限和使用需求方面應(yīng)基本一致。

（三）建筑物評估中市場法的應(yīng)用：1、交易實(shí)例比較法（直接法）。此法以待估的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，在市場上找到相類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為參照物；2、基準(zhǔn)價(jià)格對照法（間接法）。該法先選定標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)和地產(chǎn)，對該標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)和地產(chǎn)定出一個(gè)合理的且最新的基準(zhǔn)價(jià)格。

（四）應(yīng)用市場法評估建筑物的程序:1、資料收集,收集被評估的建筑物的基本情況以及市場和被評估房屋建筑物之間關(guān)系的一些數(shù)據(jù)資料;2、選擇作比較的交易實(shí)例;3、交易行為的補(bǔ)正;4、交易日期的修正;5、區(qū)域因素的修正。

(五）殘余估價(jià)法，它運(yùn)用的方法原理是是首先得到房地合二為一的價(jià)值，減去土地的價(jià)值得到建筑物的價(jià)值，再細(xì)分在建筑物評估過程中，首先得到房地合二為一的收益，減去土地的收益，得到建筑物物的收益，建筑物的收益通過一定的折現(xiàn)方式折現(xiàn)，確定建筑物質(zhì)的價(jià)格。