八、假設開發法的含義：假設開發法，亦稱剩余法。這種方法是在評估待估土地價格時，將待估土地預期開發后的價值，扣除其正常的 開發費用、銷售費用、稅金及開發利潤，從而估算待估土地價格的一種方法。其基本公式為：地價=樓價-建筑費-專業費用-利潤-稅費-租售費用

九、建筑物及其分類(一）含義;建筑物是指與土地組合的建設成果，總體上劃分為房屋和構筑物兩大類。其中房屋是指能夠遮風避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動的場；構筑物是相對房屋而言，是指人們通常不能直接在內進行生產和生活活動的場。

（二）按建筑物承重結構分類：建筑物的承重結構不同，決定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明顯的區別。1、建筑物按其結構承重形式不同，可分為以下四種。1）鋼結構；2）鋼盤混凝土結構；3）混合結構，一是磚混結構；二是磚木結構。2、按建筑物按使用功能劃分為兩大類，一類為工業用建筑物，是指工業生產部門作為基本生產資料使用的房屋、構筑物；二類為民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。

十、建筑物評估的特性：（一）建筑物價值的內涵復雜性的特點：建筑物作為與土地相結合的建設成果，是不可以脫離土地而獨立存在的。

（二）建筑物評估時需考慮的因素：1、物理因素，這是建筑物價格的決定因素；2、環境優劣的影響，外部環境條件優劣是影響其價值的一個重要因素；3、經濟地理因素，在我國政治經濟文體發展極不平衡；4、新舊程度，土地不存在實體陳舊貶值問題，而建筑物會隨著建筑年代久遠而陳舊；5、用途，某一具體建筑物的用途可能是單一的；6、產權，建筑物的產權形式可分為所有權、使用權和租用權；7、政策因素，國家經濟政策每個時期都有一定的重點和方向；8、供需狀況，地產價值高低受市場供求關系的影響很大，供過于求時，價值會降低；供不應求時價值會提高。9、其他因素，如住房制度改革、長期投資貸款利率變化等都直接影響建筑物價格。

（三）建筑物評估的原則：1、替代原則；2、最有效使用原則；3、供需原則；4、房地合一原則。

十一、建筑物評估的方法:(一)成本法。建筑物成本的構成：1、建筑安裝工程費，包括建筑工程和建安工程；2、前期費用，一般包括：（1）規劃和可行性研究費；（2）工程設計費；（3）人防工程設計費；（4）“三通一平”費；（5）地上附屬物拆除費；（6）工程標的編制費；（7）工程招投標費；（8）合同預審費；（9）公正費；（10）鑒證費。3、其他費用，包括企業管理費、工程監理費、質量監督費、管理費、白蟻防治費、人防費、消防費、經常地建設費等。4、間接費用，主要包括應分攤的職工培訓費、聯合試運轉費、總體設計費等。5、合理利潤，是指為開發建設建筑物而應獲得的平均利潤。6、資金成本，是根據額定工期、平均投入資金及適當的貸款利率測算的建筑利息。7、稅金，是指在房屋開發建設過程中需交納的各種稅項。

（二）市場法:市場法評估應具備的條件主要有：1、要有一定數量的正常交易的實例，通常交易實例不少于3個；2、選擇的交易實例與待估 房地產具有較好的可比性；3、交易時間與評估基準日盡可能接近；4、交易應具有透明性、公平性和有效性；5、交易實例與待估房地產在土地出讓年限和使用需求方面應基本一致。

（三）建筑物評估中市場法的應用：1、交易實例比較法（直接法）。此法以待估的房地產狀況為基準，在市場上找到相類似房地產的交易實例為參照物；2、基準價格對照法（間接法）。該法先選定標準的房地產和地產，對該標準房產和地產定出一個合理的且最新的基準價格。

（四）應用市場法評估建筑物的程序:1、資料收集,收集被評估的建筑物的基本情況以及市場和被評估房屋建筑物之間關系的一些數據資料;2、選擇作比較的交易實例;3、交易行為的補正;4、交易日期的修正;5、區域因素的修正。

(五）殘余估價法，它運用的方法原理是是首先得到房地合二為一的價值，減去土地的價值得到建筑物的價值，再細分在建筑物評估過程中，首先得到房地合二為一的收益，減去土地的收益，得到建筑物物的收益，建筑物的收益通過一定的折現方式折現，確定建筑物質的價格。